서울 전세시장, '매물 가뭄'과 가격 급등… 내년이 더 큰 고비?
서울의 전세 시장이 다시 심상치 않습니다. 전세 매물이 급감하고 전셋값은 꾸준히 오르면서 세입자들의 불안감이 커지고 있죠. 특히 내년에는 입주 물량까지 절반 수준으로 줄어들 것으로 예상돼 전세난이 장기화될 가능성이 제기되고 있습니다. 이번 글에서는 서울 전세 시장의 최근 흐름과 원인, 그리고 세입자들이 고려할 수 있는 대응 전략을 정리해 보았습니다.
1. 전세 매물 급감과 가격 상승, 동시에 진행 중
최근 3개월 사이 서울의 전세 매물은 약 12% 줄어들어 현재 약 2만 5천 건 수준을 보이고 있습니다. 특히 강동구는 매물이 68% 급감해 전세 공급 부족 현상이 두드러집니다. 광진구와 송파구도 각각 46%, 31% 줄어들며 비슷한 흐름을 보이고 있습니다.
이런 가운데 전셋값은 꾸준히 오르고 있습니다. 6월 마지막 주 기준 서울 아파트 전셋값은 전주 대비 0.09% 상승해 최근 상승폭 중 가장 높았고, 광진구(0.26%), 동작구(0.28%), 강동구(0.36%) 등 ‘한강 벨트’ 지역에서 상승세가 뚜렷합니다.
2. 계약갱신청구권 사용 증가… 매물 잠김 가속화
높은 전셋값을 부담하기 어려운 세입자들이 계약갱신청구권을 활용해 기존 계약을 연장하는 경우가 늘고 있습니다. 2025년 2분기 기준, 계약갱신청구권 사용률은 44.5%를 기록해 다시 높아지는 추세입니다. 그러나 이로 인해 신규 전세 매물이 줄어들며 전세 품귀 현상을 더욱 심화시키고 있습니다.
3. 내년 입주 물량 반토막… 전세난 장기화 가능성
2026년 서울 아파트 입주 예정 물량은 약 2만 4,400가구로, 올해(4만 6,710가구) 대비 절반 수준에 불과합니다. 전국적으로도 하반기 입주 물량은 상반기보다 29% 줄어들 것으로 보입니다. 서울의 전세수급지수는 5월 기준 139.5로 수요가 공급을 크게 웃돌고 있어 시장 불균형은 계속될 것으로 예상됩니다.
4. 전세난이 매매시장에도 영향 미칠 가능성
전세 수요가 매매 수요로 전환되면서 아파트 매매가 상승에 영향을 줄 수 있다는 분석이 있습니다. 전세가가 매매가 대비 70~80% 수준까지 오르면 갭투자 수요도 다시 살아날 수 있습니다. 특히 역세권이나 대단지 위주로 이러한 현상이 뚜렷해질 가능성이 높습니다.
5. 세입자를 위한 대응 전략 4가지
- 월세 전환 고려
초기 보증금 부담을 줄이고 싶거나 단기 거주를 계획하는 경우 월세 전환은 유리한 선택이 될 수 있습니다. 월세 계약은 조건이 유연하고, 이동이 잦은 직장인이나 1인 가구에 적합합니다. - 수도권 외곽 지역 탐색
서울 전세가 부담스럽다면 하남, 남양주, 고양 등 수도권 외곽 지역을 고려할 만합니다. 특히 GTX 등 교통망 개발이 예정된 지역은 장기적으로 가치 상승 여지도 있습니다. - 오피스텔 및 빌라 활용
신축 오피스텔이나 소형 빌라는 아파트 대안으로 떠오르고 있습니다. 특히 역세권 소형 오피스텔은 수요가 꾸준하며, 전세 가격도 비교적 안정적인 편입니다. - 계약갱신청구권 적극 활용
기존 계약을 2년 연장할 수 있는 계약갱신청구권을 적극적으로 활용하면 급격한 전셋값 상승을 피할 수 있습니다. 단, 임대인과의 협의 과정에서 인상률이나 조건을 사전에 명확히 확인해야 합니다.
6. 마무리하며
서울 전세 시장은 단기간에 안정되기 어려운 구조적인 문제를 안고 있습니다. 공급이 줄고 수요는 꾸준히 유지되는 상황 속에서 세입자들은 전략적인 판단이 더욱 중요해졌습니다. 정부 정책 방향과 공급 계획도 면밀히 살펴보며, 개인의 재정 상황에 맞는 합리적인 선택을 해야 할 시점입니다.